• 02/05/25 Ανάλυση των Τιμών Ενοικίασης Διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη (30 Απριλίου 2020 - 30 Απριλίου 2025)

 1. Εισαγωγή Η αγορά ενοικίασης διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη αποτελεί ένα σημαντικό τμήμα της ευρύτερης αγοράς ακινήτων της πόλης, αντανακλώντας τη δυναμική της ως ένα αστικό κέντρο με πολλούς φοιτητές, εργαζομένους και αυξανόμενο ενδιαφέρον από τουρίστες. Η παρούσα έκθεση στοχεύει στην παροχή μιας αναλυτικής επισκόπησης των τάσεων των τιμών ενοικίασης διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη κατά τη διάρκεια μιας κρίσιμης πενταετούς περιόδου, από τις 30 Απριλίου 2020 έως τις 30 Απριλίου 2025. Αυτό το χρονικό πλαίσιο περιλαμβάνει σημαντικά παγκόσμια και τοπικά γεγονότα που επηρέασαν την οικονομία και την κοινωνία, και κατ' επέκταση την αγορά ακινήτων. Σκοπός της έκθεσης είναι να εντοπίσει και να αναλύσει τις κύριες διακυμάνσεις των τιμών, να εξετάσει την επίδραση γεγονότων όπως η πανδημία COVID-19, και να παρουσιάσει τις διαφορές στις τιμές ενοικίασης ανάλογα με τον τύπο του διαμερίσματος και τη γεωγραφική περιοχή εντός της Θεσσαλονίκης. Η ανάλυση αυτή θα συμβάλει στην καλύτερη κατανόηση της δυναμικής της αγοράς και των παραγόντων που διαμορφώνουν τις τιμές ενοικίασης στην πόλη.

2. Επισκόπηση της Οικονομικής Κατάστασης στην Ελλάδα (2020-2025) Η πενταετία μεταξύ 2020 και 2025 υπήρξε μια περίοδος σημαντικών οικονομικών διακυμάνσεων για την Ελλάδα, με επιπτώσεις που αντικατοπτρίστηκαν και στην αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης. Κατά τα έτη 2020 και 2021, η παγκόσμια πανδημία COVID-19 επέφερε σοβαρές οικονομικές συνέπειες, με την Ελλάδα να επιβάλλει πολλαπλά μέτρα περιορισμού της κυκλοφορίας που επηρέασαν πολλούς τομείς της οικονομίας, συμπεριλαμβανομένου του τουρισμού, ενός κρίσιμου πυλώνα για τη χώρα. Η αβεβαιότητα που επικράτησε στην αγορά εργασίας και η αναστολή λειτουργίας πολλών επιχειρήσεων ενδέχεται να είχαν ως αποτέλεσμα μια αρχική μείωση της ζήτησης για ενοικιάσεις κατοικιών, καθώς φοιτητές επέστρεψαν στις οικογένειές τους και εργαζόμενοι σε πληττόμενους κλάδους αντιμετώπισαν οικονομικές δυσκολίες. Ωστόσο, η κυβέρνηση έλαβε μέτρα οικονομικής στήριξης, τα οποία ενδεχομένως μετρίασαν τις αρνητικές επιπτώσεις στην αγορά ενοικίασης.  

Σταδιακά, με την υποχώρηση της πανδημίας, η ελληνική οικονομία άρχισε να δείχνει σημάδια ανάκαμψης κατά τα έτη 2022 και 2023. Ο τουρισμός, ειδικότερα, σημείωσε σημαντική ανάκαμψη, ενισχύοντας την οικονομική δραστηριότητα και δημιουργώντας νέες ευκαιρίες απασχόλησης. Αυτή η ανάκαμψη οδήγησε σε αύξηση της ζήτησης για ακίνητα, τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση, καθώς περισσότεροι άνθρωποι επέστρεφαν στις πόλεις για εργασία και σπουδές, ενώ παράλληλα αυξανόταν η ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις λόγω της τουριστικής ανάκαμψης.  

Κατά την περίοδο 2024-2025, η ελληνική οικονομία, όπως και πολλές άλλες παγκοσμίως, αντιμετώπισε αυξημένες πληθωριστικές πιέσεις. Το κόστος κατασκευής ακινήτων επίσης αυξήθηκε, επηρεάζοντας την προσφορά νέων κατοικιών. Η κυβέρνηση προσπάθησε να αντιμετωπίσει την αυξανόμενη στεγαστική κρίση μέσω διαφόρων πολιτικών, όπως το πρόγραμμα "Σπίτι μου 2" που παρείχε ευνοϊκά στεγαστικά δάνεια σε νέους και την εξαγγελία μέτρων για την επιστροφή μέρους του ενοικίου σε ευάλωτα νοικοκυριά.  

Σε τοπικό επίπεδο στη Θεσσαλονίκη, η πρόοδος και η επικείμενη ολοκλήρωση του Μετρό Θεσσαλονίκης κατά την εξεταζόμενη περίοδο αποτελεί μια σημαντική εξέλιξη. Η βελτίωση των υποδομών μεταφοράς αναμένεται να αυξήσει την ελκυστικότητα και την αξία των ακινήτων στις περιοχές που εξυπηρετούνται από το νέο μέσο μεταφοράς. Επιπλέον, έργα αστικής ανάπλασης και η γενικότερη αναβάθμιση της πόλης συνέβαλαν στην αύξηση της ζήτησης για κατοικία στη Θεσσαλονίκη.  

3. Ανάλυση των Τάσεων των Τιμών Ενοικίασης Διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη

• Γενική Επισκόπηση: Τον Μάρτιο του 2025, η μέση τιμή ενοικίασης κατοικιών στην περιοχή της Θεσσαλονίκης διαμορφώθηκε στα €8,22 ανά τετραγωνικό μέτρο, καταγράφοντας μια οριακή μείωση της τάξεως του 1,08% σε σύγκριση με τον Απρίλιο του 2024, όπου η μέση τιμή ήταν €8,31 ανά τετραγωνικό μέτρο. Ωστόσο, η γενικότερη εικόνα κατά τη διάρκεια της πενταετίας υποδεικνύει μια σταθερή ανοδική τάση στις τιμές ενοικίασης. Η υψηλότερη μέση τιμή ενοικίασης κατά τα τελευταία δύο έτη σημειώθηκε τον Ιούλιο του 2024, φθάνοντας τα €8,54 ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ η χαμηλότερη καταγράφηκε τον Ιούνιο του 2023, στα €7,75 ανά τετραγωνικό μέτρο. Αυτές οι διακυμάνσεις εντός των τελευταίων δύο ετών υπογραμμίζουν την ύπαρξη παραγόντων που επηρεάζουν τις τιμές σε βραχυπρόθεσμο επίπεδο, όπως η εποχικότητα της ζήτησης και οι γενικότερες οικονομικές συνθήκες.  

• Εξέλιξη των Τιμών κατά Περιοχή: Η ανάλυση των τιμών ενοικίασης αποκαλύπτει σημαντικές διαφορές μεταξύ των διαφόρων περιοχών της Θεσσαλονίκης. Τον Μάρτιο του 2025, η περιοχή με την υψηλότερη μέση τιμή ενοικίασης ήταν ο Δήμος Θεσσαλονίκης, με €8,71 ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ το Υπόλοιπο Νομού είχε τη χαμηλότερη μέση τιμή, στα €3,80 ανά τετραγωνικό μέτρο. Οι Περιφερειακοί δήμοι είχαν μέση τιμή ενοικίασης €7,37 ανά τετραγωνικό μέτρο. Εξετάζοντας πιο συγκεκριμένα τις περιοχές, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2025, οι ακριβότερες περιοχές για ενοικίαση ήταν ο Βαρδάρης-Λαχανόκηποι (€11,1/τ.μ.), το Κέντρο της Θεσσαλονίκης (€10,8/τ.μ.) και οι 40 Εκκλησιές-Ευαγγελίστρια (€10,7/τ.μ.). Αντίθετα, οι πιο οικονομικές επιλογές ενοικίασης κατά το ίδιο διάστημα εντοπίζονταν στα Βασιλικά (€5,0/τ.μ.), στη Μίκρα (€5,2/τ.μ.) και στο Ωραιόκαστρο (€5,8/τ.μ.). Η σύγκριση με το 2020 δείχνει μια σημαντική αύξηση των τιμών στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, όπου οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης κατοικιών έφταναν έως και τα €13 ανά τετραγωνικό μέτρο, με καμία προσφορά κάτω από €4 ανά τετραγωνικό μέτρο. Το 2023, η μέση τιμή ενοικίου στο κέντρο της Θεσσαλονίκης για γκαρσονιέρες και διαμερίσματα επιφάνειας 51-80 τ.μ. ήταν €540 , υποδεικνύοντας την αύξηση του κόστους στέγασης στην καρδιά της πόλης.  

• Ετήσιες Μεταβολές: Η Έρευνα κατέγραψε σημαντική αύξηση των ενοικίων στη Θεσσαλονίκη κατά 15,1% το 2023 , γεγονός που υπογραμμίζει την έντονη ανοδική τάση της αγοράς κατά τη διάρκεια αυτού του έτους. Η αύξηση συνεχίστηκε και το 2024, αν και με πιο συγκρατημένο ρυθμό, καθώς η έρευνα ανέφερε αύξηση των ενοικίων κατά 4,3%. Επιπλέον, η Τράπεζα της Ελλάδος κατέγραψε αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη κατά 16,5% το 2023 σε σύγκριση με το 2022 , και κατά 12,1% το β' τρίμηνο του 2024 , υποδεικνύοντας τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών. Για το δ' τρίμηνο του 2024, η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων κατά 8,2% , γεγονός που ίσως σηματοδοτεί μια επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης. Συνολικά, κατά το 2024, καταγράφηκε αύξηση των τιμών ενοικίασης κατοικιών στο Νομό Θεσσαλονίκης έως και 20% , ενώ ο "Ελεύθερος Τύπος" ανέφερε αύξηση των ενοικίων κατά 9,3% για το ίδιο έτος. Αυτές οι ποικίλες αναφορές επιβεβαιώνουν την ύπαρξη σημαντικής αύξησης των τιμών ενοικίασης στη Θεσσαλονίκη κατά την εξεταζόμενη πενταετία, με ιδιαίτερα έντονη άνοδο κατά τα έτη 2023 και 2024.  

4. Επιπτώσεις της Πανδημίας COVID-19 στην Αγορά Ενοικίασης Η πανδημία COVID-19 επέφερε αναμφίβολα αλλαγές στην αγορά ενοικίασης της Θεσσαλονίκης. Κατά την αρχική φάση των lockdowns το 2020 και μέρος του 2021, παρατηρήθηκε πιθανώς μια προσωρινή μείωση της ζήτησης για ενοικιάσεις, ειδικά σε περιοχές που εξαρτώνται από τον φοιτητικό πληθυσμό και τον τουρισμό. Η αβεβαιότητα στην αγορά εργασίας και οι περιορισμοί στην μετακίνηση ενδέχεται να οδήγησαν πολλούς να αναβάλουν την αναζήτηση νέας κατοικίας ή να επιστρέψουν στις οικογενειακές τους εστίες. Ωστόσο, τα διαθέσιμα στοιχεία δεν παρέχουν μια λεπτομερή εικόνα της ακριβούς επίδρασης της πανδημίας στις τιμές ενοικίασης κατά τη διάρκεια αυτών των πρώτων ετών.

Μετά τη σταδιακή χαλάρωση των μέτρων και την ανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητας και του τουρισμού από το 2022 και μετά, η ζήτηση για ενοικιάσεις άρχισε να αυξάνεται. Η επιστροφή των φοιτητών στην πόλη και η αύξηση του τουριστικού ρεύματος ενίσχυσαν την ανάγκη για κατοικία, οδηγώντας σε αυξημένο ανταγωνισμό και άνοδο των τιμών. Η σημαντική αύξηση των τιμών ενοικίασης που καταγράφηκε κατά τα έτη 2023 και 2024 μπορεί να ερμηνευθεί ως αποτέλεσμα αυτής της ανάκαμψης της ζήτησης σε συνδυασμό με άλλους παράγοντες όπως η περιορισμένη προσφορά και ο πληθωρισμός.  

Δεν υπάρχουν άμεσα διαθέσιμα στα παρεχόμενα αποσπάσματα συγκριτικά δεδομένα που να αναλύουν τις τιμές ενοικίασης στη Θεσσαλονίκη πριν, κατά τη διάρκεια και μετά συγκεκριμένες φάσεις της πανδημίας. Η ανάλυση βασίζεται κυρίως σε ετήσιες μεταβολές και σε στιγμιότυπα των τιμών σε συγκεκριμένες χρονικές στιγμές, γεγονός που καθιστά δύσκολη την εξαγωγή οριστικών συμπερασμάτων σχετικά με τη λεπτομερή επίδραση της πανδημίας στην αγορά ενοικίασης. Ωστόσο, η γενική τάση αύξησης των τιμών μετά το 2022 υποδηλώνει ότι η ανάκαμψη από τις αρχικές επιπτώσεις της πανδημίας συνέβαλε στην ενίσχυση της ζήτησης και στην άνοδο των ενοικίων.

5. Τιμές Ενοικίασης ανά Τύπο Διαμερίσματος και Περιοχή

• Κέντρο Θεσσαλονίκης: Σύμφωνα με αγγελίες που δημοσιεύθηκαν στο Indomio τον Μάιο του 2025 για το Ιστορικό Κέντρο της Θεσσαλονίκης, οι τιμές ενοικίασης παρουσιάζουν σημαντική διακύμανση ανάλογα με το μέγεθος και την κατάσταση του διαμερίσματος. Ενδεικτικά, οι τιμές για δυάρια κυμαίνονται από €450 έως €630 ανά μήνα, ενώ για τριάρια από €540 έως €950 ανά μήνα. Επιπλέον, στοιχεία από το Spiti24 για την ίδια περιοχή δείχνουν έναν μέσο όρο τιμής ενοικίασης της τάξεως των €18,35 ανά τετραγωνικό μέτρο. Άρθρα που δημοσιεύθηκαν τον Μάιο του 2025 αναφέρουν ότι οι ενοικιάσεις γκαρσονιερών (studio) στο κέντρο της πόλης κυμαίνονται γενικά μεταξύ €450 και €650 ανά μήνα. Επίσης, σύμφωνα με άρθρο του 2025, η τιμή ενοικίασης για ανακαινισμένες και επιπλωμένες γκαρσονιέρες στο κέντρο μπορεί να φτάσει τα €550-€650 εάν βρίσκονται κάτω από την οδό Εγνατία, και €480-€600 εάν βρίσκονται πάνω από την Εγνατία , υπογραμμίζοντας την επίδραση της κατάστασης και της τοποθεσίας στην τιμή ενοικίασης.  

• Άλλες Περιοχές: Στην περιοχή της Καλαμαριάς, αγγελίες που δημοσιεύθηκαν τον Μάιο του 2025 σε πλατφόρμες όπως το Spitogatos και το Spiti24 παρουσιάζουν ένα ευρύ φάσμα τιμών ενοικίασης. Οι τιμές για δυάρια και τριάρια κυμαίνονται κατά μέσο όρο από €550 έως €1000 ανά μήνα, ανάλογα με την τοποθεσία, το μέγεθος και τις παροχές του ακινήτου. Στην περιοχή της Τούμπας, αγγελίες από το πλατφόρμα  Spitogatos τον Μάιο του 2025 δείχνουν ότι οι τιμές για γκαρσονιέρες (studio) ξεκινούν από περίπου €250 και φτάνουν έως τα €570 ανά μήνα, ενώ μεγαλύτερα διαμερίσματα μπορούν να ενοικιαστούν έως και €700 ανά μήνα. Για το έτος 2025, εκτιμάται ότι οι τιμές ενοικίασης στη Δυτική Θεσσαλονίκη κυμαίνονται μεταξύ €8 και €12 ανά τετραγωνικό μέτρο. Στην Ανατολική Θεσσαλονίκη, και συγκεκριμένα στην περιαστική περιοχή της Θέρμης, οι τιμές ενοικίασης διαμερισμάτων για το 2025 εκτιμώνται να κυμαίνονται μεταξύ €10 και €12 ανά τετραγωνικό μέτρο.  

Προτεινόμενος Πίνακας: Μέσες Τιμές Ενοικίασης (€/μήνα) ανά Τύπο Διαμερίσματος και Περιοχή (Μάιος 2025 - Ενδεικτικές Τιμές από Αγγελίες)

• Spitogatos Property Index (SPI): Ο Δείκτης Τιμών SPI αποτελεί ένα σημαντικό εργαλείο για την παρακολούθηση των αλλαγών στις ζητούμενες τιμές ακινήτων στην Ελλάδα, συμπεριλαμβανομένων των ενοικιάσεων. Βασίζεται σε ένα μεγάλο όγκο δεδομένων αγγελιών από την πλατφόρμα Spitogatos. Σύμφωνα με τον SPI, από το πρώτο τρίμηνο του 2024 έως το πρώτο τρίμηνο του 2025, καταγράφηκαν αυξήσεις στις ζητούμενες τιμές ενοικίασης στο Δήμο Θεσσαλονίκης (+13,50%), στους Περιφερειακούς Δήμους (+11,80%) και στο Υπόλοιπο Νομού (+5,60%). Επιπλέον, κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2023, η μέση τιμή ενοικίασης κατοικίας στη Θεσσαλονίκη είχε αυξηθεί κατά 10,70% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, σύμφωνα με στοιχεία του Spitogatos.  

• Τράπεζα της Ελλάδος: Η Τράπεζα της Ελλάδος δημοσιεύει δείκτες τιμών οικιστικών ακινήτων, οι οποίοι περιλαμβάνουν στοιχεία για τις τιμές, τα ενοίκια και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των κατοικιών. Οι ετήσιοι ρυθμοί μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη, όπως καταγράφηκαν από την Τράπεζα της Ελλάδος, ήταν 16,1% το πρώτο τρίμηνο του 2023 , 12,1% το δεύτερο τρίμηνο του 2024 και 8,2% το τέταρτο τρίμηνο του 2024.  

• ΕΛΣΤΑΤ (Ελληνική Στατιστική Αρχή): Η ΕΛΣΤΑΤ, ως η κύρια πηγή επίσημων στατιστικών στην Ελλάδα, παρέχει δεδομένα για τον πληθωρισμό και το κόστος ζωής, συμπεριλαμβανομένου του κόστους στέγασης και ενοικίων. Τον Μάρτιο του 2025, το συνολικό κόστος στέγασης στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 5,9% σε ετήσια βάση, ενώ ειδικότερα οι τιμές ενοικίασης κατοικιών σημείωσαν αύξηση 10,5% σε ετήσια βάση.  

7. Συμπεράσματα και Προοπτικές Συνοψίζοντας, η αγορά ενοικίασης διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη κατά την περίοδο 2020-2025 χαρακτηρίστηκε από μια σταθερή ανοδική τάση στις τιμές. Παρά την πιθανή αρχική επιβράδυνση λόγω της πανδημίας COVID-19, η ανάκαμψη της οικονομίας, η αύξηση του τουρισμού και η περιορισμένη προσφορά ποιοτικών κατοικιών προς ενοικίαση συνέβαλαν στην σημαντική αύξηση των τιμών, ιδιαίτερα κατά τα έτη 2023 και 2024. Το κέντρο της πόλης και ορισμένες ανατολικές περιοχές κατέγραψαν τις μεγαλύτερες αυξήσεις.

Οι προοπτικές για την αγορά ενοικίασης διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη στο εγγύς μέλλον υποδεικνύουν πιθανή σταθεροποίηση ή συνέχιση της ήπιας ανοδικής τάσης των τιμών. Η αγορά έχει ήδη πραγματοποιήσει σημαντικές αναπροσαρμογές προς τα πάνω, και παράγοντες όπως ο πληθωρισμός και η περιορισμένη προσφορά αναμένεται να συνεχίσουν να επηρεάζουν τις τιμές. Η ολοκλήρωση του Μετρό Θεσσαλονίκης και άλλα έργα αστικής ανάπτυξης αναμένεται να ενισχύσουν περαιτέρω την ελκυστικότητα ορισμένων περιοχών, οδηγώντας ενδεχομένως σε περαιτέρω αύξηση των τιμών ενοικίασης σε αυτές τις περιοχές. Η συνεχής παρακολούθηση των οικονομικών δεικτών και των εξελίξεων στην αγορά ακινήτων είναι απαραίτητη για την κατανόηση της μελλοντικής πορείας των τιμών ενοικίασης στη Θεσσαλονίκη.