• 02/05/25 Κόστος Αγοράς Ακινήτου στην Ελλάδα

1. Εισαγωγή

Η Ελλάδα, με τη σαγηνευτική μεσογειακή της γοητεία, τον πλούσιο ιστορικό της καμβά και την έντονη κουλτούρα της, αποτελεί έναν ελκυστικό προορισμό για όσους επιθυμούν να επενδύσουν σε ακίνητα. Ο ελκυστικός τρόπος ζωής της χώρας, σε συνδυασμό με τις δυνητικά πιο προσιτές τιμές ακινήτων σε σύγκριση με πολλές άλλες ευρωπαϊκές χώρες, προσελκύει σημαντικό ενδιαφέρον από διεθνείς αγοραστές. Ωστόσο, ενώ η προοπτική απόκτησης ενός κομματιού αυτής της ειδυλλιακής γης είναι δελεαστική, η πλήρης κατανόηση όλων των σχετικών δαπανών είναι υψίστης σημασίας για τη λήψη τεκμηριωμένων επενδυτικών αποφάσεων. Η αρχική ελκυστικότητα της οικονομικής προσιτότητας μπορεί να μετριαστεί από διάφορες δαπάνες συναλλαγών και συνεχιζόμενες δαπάνες που επηρεάζουν σημαντικά τη συνολική οικονομική δέσμευση. Επομένως, αυτή η έκθεση στοχεύει να παράσχει μια λεπτομερή ανάλυση όλων των δαπανών που προκύπτουν κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων που προκύπτουν πριν και μετά την ολοκλήρωση της πώλησης.  

Αυτή η ανάλυση θα εξετάσει σχολαστικά τα έξοδα συναλλαγών, συμπεριλαμβανομένου του φόρου μεταβίβασης ακινήτων ή του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ), των συμβολαιογραφικών εξόδων και των τελών κτηματολογίου. Επιπλέον, θα εμβαθύνει στις επαγγελματικές αμοιβές που σχετίζονται με την πρόσληψη δικηγόρων και μεσιτών ακινήτων, καθώς και στα πιθανά έξοδα για τον έλεγχο τίτλων και την εκτίμηση ακινήτων. Κρίσιμα, η έκθεση θα αναλύσει επίσης τους ετήσιους φόρους ακινήτων που ένας αγοραστής, μόλις γίνει ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα, θα είναι υποχρεωμένος να πληρώνει. Η πρόβλεψη αυτών των παρεπόμενων εξόδων είναι υψίστης σημασίας, καθώς η παράβλεψη ή η υποτίμηση αυτών των δαπανών μπορεί να οδηγήσει σε οικονομικές εκπλήξεις και ενδεχομένως να επιβαρύνει τους πόρους του αγοραστή. Είναι απαραίτητο να αναγνωρίσουμε ότι η συνολική οικονομική εκταμίευση μπορεί να ποικίλει ανάλογα με διάφορους παράγοντες, όπως το αν το ακίνητο είναι νεόδμητο ή μεταχειρισμένο, τη συγκεκριμένη τοποθεσία του εντός της Ελλάδας και τους συγκεκριμένους επαγγελματίες που εμπλέκονται στη συναλλαγή. Επομένως, αυτός ο περιεκτικός οδηγός επιδιώκει να εξοπλίσει τους υποψήφιους αγοραστές ακινήτων με τις απαραίτητες γνώσεις για να πλοηγηθούν αποτελεσματικά στο οικονομικό τοπίο της ελληνικής αγοράς ακινήτων.  

2. Κόστος Προ Αγοράς

• 2.1 Έλεγχος Τίτλων και Νομικές Αμοιβές

Πριν από τη δέσμευση για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, η διεξαγωγή ενδελεχούς νομικού ελέγχου είναι ένα απαραίτητο βήμα. Αυτή η διαδικασία περιλαμβάνει μια ολοκληρωμένη εξέταση της νομικής κατάστασης του ακινήτου για τον εντοπισμό τυχόν πιθανών βαρών, εκκρεμών χρεών ή άλλων νομικών ζητημάτων που ενδέχεται να επηρεάσουν τον τίτλο ιδιοκτησίας. Η παράλειψη αυτού του κρίσιμου σταδίου μπορεί να εκθέσει τον αγοραστή σε σημαντικούς νομικούς και οικονομικούς κινδύνους μετά την αγορά, όπως η κληρονόμηση των χρεών του πωλητή ή η αντιμετώπιση διαφορών σχετικά με την κυριότητα του ακινήτου.  

Η πρόσληψη δικηγόρου που ειδικεύεται στο ελληνικό δίκαιο ακινήτων συνιστάται ιδιαίτερα για την πλοήγηση στις πολυπλοκότητες της διαδικασίας αγοράς. Αν και δεν είναι πάντα νομικά υποχρεωτικό, ένας δικηγόρος παρέχει κρίσιμη νομική προστασία και εξειδικευμένη καθοδήγηση, ιδιαίτερα για τους ξένους αγοραστές που ενδέχεται να μην είναι εξοικειωμένοι με τις λεπτομέρειες του ελληνικού νομικού συστήματος. Οι ευθύνες του δικηγόρου συνήθως περιλαμβάνουν τον σχολαστικό έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου για να διασφαλιστεί η εγκυρότητά τους και ότι ο πωλητής έχει το νόμιμο δικαίωμα να πουλήσει το ακίνητο. Διαδραματίζουν επίσης ζωτικό ρόλο στην προετοιμασία και την αναθεώρηση των προσυμφώνων και των οριστικών συμβολαίων αγοράς, διασφαλίζοντας τα συμφέροντα του αγοραστή, διασφαλίζοντας ότι όλοι οι συμβατικοί όροι είναι δίκαιοι και νομικά έγκυροι. Επιπλέον, ο δικηγόρος του αγοραστή θα συνεργαστεί στενά με τον συμβολαιογράφο και τη νομική ομάδα του πωλητή, διευκολύνοντας μια ομαλή και νομικά σύμφωνη συναλλαγή.  

Οι αμοιβές που χρεώνουν οι δικηγόροι για την εκπροσώπηση αγοραστών ακινήτων στην Ελλάδα κυμαίνονται γενικά από 1% έως 2% της εμπορικής αξίας του ακινήτου, στις οποίες προστίθεται Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) 24%. Αυτή η αμοιβή αποτελεί σημαντικό μέρος των εξόδων προ αγοράς και θα πρέπει να ληφθεί προσεκτικά υπόψη στον προϋπολογισμό του αγοραστή. Αξίζει να σημειωθεί ότι η αμοιβή του δικηγόρου καθορίζεται συνήθως μέσω διαπραγμάτευσης μεταξύ του δικηγόρου και του πελάτη. Για άτομα που πραγματοποιούν την πρώτη τους συναλλαγή ακινήτων στην Ελλάδα, ενδέχεται να απαιτηθούν πρόσθετες προπαρασκευαστικές εργασίες, όπως η εγγραφή για ελληνικό φορολογικό μητρώο (ΑΦΜ), το άνοιγμα τοπικού τραπεζικού λογαριασμού ή η λήψη επίσημων μεταφράσεων εγγράφων. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο δικηγόρος συνήθως χρεώνει επιπλέον αμοιβή για την κάλυψη αυτών των πρόσθετων υπηρεσιών. Επομένως, ο νομικός έλεγχος δεν είναι απλώς ένα διαδικαστικό βήμα, αλλά μια ζωτικής σημασίας διασφάλιση, και οι σχετικές αμοιβές του δικηγόρου, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ, θα πρέπει να προβλεφθούν ως μια αξιοσημείωτη δαπάνη προ αγοράς.  

• 2.2 Αμοιβές Εκτίμησης Ακινήτου

Αν και δεν είναι πάντα υποχρεωτική απαίτηση, η λήψη ανεξάρτητης εκτίμησης ακινήτου από πιστοποιημένο εκτιμητή ή πραγματογνώμονα συνιστάται έντονα πριν από την οριστικοποίηση της αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα. Αυτή η επαγγελματική αξιολόγηση χρησιμεύει ως κρίσιμη διασφάλιση για τον αγοραστή, διασφαλίζοντας ότι η συμφωνηθείσα τιμή αγοράς αντικατοπτρίζει με ακρίβεια την πραγματική αγοραία αξία του ακινήτου. Επιπλέον, μια ενδελεχής εκτίμηση μπορεί να βοηθήσει στον εντοπισμό τυχόν πιθανών προβλημάτων με την κατάσταση του ακινήτου, όπως δομικά ελαττώματα ή η ανάγκη για σημαντικές επισκευές, τα οποία ενδέχεται να μην είναι άμεσα εμφανή.  

Το κόστος της έκθεσης εκτίμησης ακινήτου στην Ελλάδα μπορεί να ποικίλει ανάλογα με παράγοντες όπως το μέγεθος, η τοποθεσία και η πολυπλοκότητα του ακινήτου. Ωστόσο, οι εκθέσεις μπορούν να ξεκινήσουν από περίπου 5.000 €. Αυτή η αμοιβή, αν και προστίθεται στα αρχικά έξοδα, μπορεί να προσφέρει σημαντική ηρεμία και ενδεχομένως να εξοικονομήσει στον αγοραστή σημαντικά ποσά μακροπρόθεσμα, αποφεύγοντας την υπερπληρωμή ή την ανακάλυψη δαπανηρών κρυφών ελαττωμάτων μετά την αγορά. Διάφοροι παράγοντες επηρεάζουν τη συνολική αξία ενός ακινήτου στην Ελλάδα. Αυτοί περιλαμβάνουν τη συγκεκριμένη τοποθεσία του, το έτος κατασκευής του, την τρέχουσα κατάσταση και την ενεργειακή του απόδοση, τον τύπο του ακινήτου (π.χ. διαμέρισμα, σπίτι, βίλα), τα χαρακτηριστικά που προσφέρει (π.χ. αριθμός δωματίων, κήπος, ειδικές ανέσεις) και την επικρατούσα δυναμική της αγοράς προσφοράς και ζήτησης στην τοπική περιοχή . Η κατανόηση αυτών των παραγόντων αξιολόγησης μπορεί να επιτρέψει στους αγοραστές να κάνουν μια πιο τεκμηριωμένη αξιολόγηση για το αν η ζητούμενη τιμή ενός ακινήτου είναι λογική, ακόμη και πριν από την ανάθεση μιας επίσημης έκθεσης εκτίμησης. Τελικά, αν και συνεπάγεται ένα επιπλέον αρχικό κόστος, μια επαγγελματική εκτίμηση ακινήτου είναι μια συνετή επένδυση που μπορεί να προστατεύσει τα οικονομικά συμφέροντα του αγοραστή και να εξασφαλίσει μια πιο ασφαλή απόκτηση ακινήτου.  

• 2.3 Μεσιτική Αμοιβή

Πολλοί ιδιώτες που επιθυμούν να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα επιλέγουν να χρησιμοποιήσουν τις υπηρεσίες ενός τοπικού μεσίτη ακινήτων. Αυτοί οι μεσίτες διαδραματίζουν καθοριστικό ρόλο βοηθώντας τους αγοραστές να εντοπίσουν κατάλληλα ακίνητα που πληρούν τα συγκεκριμένα κριτήριά τους, καθοδηγώντας τους στη διαδικασία της επίσκεψης και παρέχοντας πολύτιμες πληροφορίες για τις τοπικές συνθήκες της αγοράς. Οι μεσίτες ακινήτων διευκολύνουν επίσης τις διαπραγματεύσεις μεταξύ του αγοραστή και του πωλητή, βοηθώντας στην επίτευξη μιας αμοιβαία αποδεκτής τιμής αγοράς, και μπορούν να βοηθήσουν στην πλοήγηση στις διάφορες διοικητικές και νομικές πτυχές της συναλλαγής.  

Οι προμήθειες των μεσιτών ακινήτων στην Ελλάδα δεν ρυθμίζονται από το νόμο και συνήθως συμφωνούνται μεταξύ του μεσίτη και του πελάτη του . Οι τυπικές προμήθειες για πωλήσεις ακινήτων κυμαίνονται γενικά από 2% έως 4% της τελικής αξίας του ακινήτου. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) με τον τρέχοντα συντελεστή 24% προστίθεται συνήθως στην προμήθεια του μεσίτη. Συνήθως, στην Ελλάδα, ο αγοραστής είναι υπεύθυνος για την πληρωμή της προμήθειας στον δικό του μεσίτη ακινήτων. Ωστόσο, δεν είναι ασυνήθιστο η συμφωνία για την προμήθεια να συζητηθεί και ενδεχομένως να διαπραγματευτεί μεταξύ των εμπλεκομένων μερών. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η προμήθεια μπορεί να μοιραστεί μεταξύ του αγοραστή και του πωλητή, ή ο συγκεκριμένος συμφωνηθείς συντελεστής μπορεί να ποικίλει ανάλογα με το συνολικό ποσό της συναλλαγής και άλλους παράγοντες που σχετίζονται με την πώληση. Επομένως, είναι απαραίτητο για τους αγοραστές να έχουν μια σαφή και ανοιχτή συζήτηση με τον μεσίτη ακινήτων που έχουν επιλέξει σχετικά με τη δομή των προμηθειών και τις αμοιβές τους από την αρχή, προκειμένου να αποφευχθούν τυχόν παρεξηγήσεις ή απρόβλεπτα έξοδα αργότερα στη διαδικασία αγοράς ακινήτου. Ενώ η προμήθεια του μεσίτη αντιπροσωπεύει μια άλλη σημαντική δαπάνη προ αγοράς, η εμπειρία και η βοήθειά του μπορεί να είναι ανεκτίμητες για την πλοήγηση στην ελληνική αγορά ακινήτων, ειδικά για όσους είναι νέοι στη χώρα ή δεν είναι εξοικειωμένοι με τις τοπικές πρακτικές.  

3. Έξοδα Συναλλαγής Κατά την Αγορά

• 3.1 Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ή Φόρος Προστιθέμενης Αξίας - ΦΠΑ)

Οι φορολογικές επιπτώσεις για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με το αν το ακίνητο είναι μεταχειρισμένο ή νεόδμητο. Αυτή η διάκριση είναι ζωτικής σημασίας για τους αγοραστές, καθώς επηρεάζει άμεσα το ποσό του φόρου που θα κληθούν να πληρώσουν κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου.  

Για τα μεταχειρισμένα ακίνητα στην Ελλάδα, η συνήθης επιβάρυνση είναι ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων. Αυτός ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 3,09% επί της εμπορικής αξίας του ακινήτου ή της φορολογητέας (αντικειμενικής) αξίας του, όποιο ποσό είναι υψηλότερο. Αυτό το συνολικό ποσοστό περιλαμβάνει έναν φόρο μεταβίβασης 3% που επιβάλλεται από το κράτος και μια επιπλέον επιβάρυνση 0,09% που πηγαίνει στους δήμους. Αυτός ο φόρος είναι ένα υποχρεωτικό κόστος που ο αγοραστής πρέπει να καταβάλει στο ελληνικό Υπουργείο Οικονομικών πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου αγοράς, καθώς ο συμβολαιογράφος απαιτεί την προσκόμιση αποδεικτικού πληρωμής που θα επισυναφθεί στο συμβόλαιο.  

Αντίθετα, τα νεόδμητα ακίνητα στην Ελλάδα, για τα οποία η οικοδομική άδεια εκδόθηκε μετά την 1η Ιανουαρίου 2006, υπόκεινται συνήθως σε Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) με τον τρέχοντα κανονικό συντελεστή 24% επί της τιμής αγοράς του ακινήτου. Αυτό αντιπροσωπεύει μια σημαντικά υψηλότερη φορολογική επιβάρυνση σε σύγκριση με τον φόρο μεταβίβασης που ισχύει για τα μεταχειρισμένα ακίνητα. Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί μια προσωρινή διάταξη: η ελληνική κυβέρνηση έχει θεσπίσει μια "απαλλαγή ΦΠΑ" η οποία ισχύει επί του παρόντος έως το τέλος του 2024 και έχει παραταθεί και στο παρελθόν . Σύμφωνα με αυτήν την απαλλαγή, εάν ο κατασκευαστής ακινήτων την αιτηθεί, οι αγοραστές νέων ακινήτων ενδέχεται να υποχρεούνται να καταβάλουν μόνο τον κανονικό Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων 3,09% αντί του 24% ΦΠΑ. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική εξοικονόμηση για τους αγοραστές νεόδμητων ακινήτων εάν αυτή η απαλλαγή είναι σε ισχύ και χρησιμοποιείται από τον κατασκευαστή. Επομένως, οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει πάντα να διευκρινίζουν με τον πωλητή ή τον νομικό τους εκπρόσωπο εάν το ακίνητο θεωρείται νέο ή μεταχειρισμένο και ποιος θα είναι ο εφαρμοστέος φόρος κατά τη στιγμή της αγοράς.  

• 3.2 Συμβολαιογραφικά Έξοδα

Η συμμετοχή συμβολαιογράφου είναι νομική αναγκαιότητα για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου στην Ελλάδα. Ο συμβολαιογράφος διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στη διασφάλιση της νομιμότητας και της εγκυρότητας της συναλλαγής ακινήτου. Κύρια ευθύνη του είναι η σύνταξη του επίσημου συμβολαίου αγοράς, γνωστού και ως συμβόλαιο πώλησης, το οποίο στη συνέχεια υπογράφεται παρουσία του από τον αγοραστή και τον πωλητή, ή τους νομίμως εξουσιοδοτημένους εκπροσώπους τους.  

Τα συμβολαιογραφικά έξοδα στην Ελλάδα υπολογίζονται συνήθως ως ποσοστό της τιμής πώλησης του ακινήτου ή της επίσημα εκτιμηθείσας φορολογητέας αξίας του, όποια είναι υψηλότερη. Το τυπικό εύρος των συμβολαιογραφικών εξόδων κυμαίνεται γενικά μεταξύ 0,8% και 2% αυτής της αξίας, και επιπλέον, εφαρμόζεται Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) με τον τρέχοντα συντελεστή 24%. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η ελληνική νομοθεσία ορίζει ελάχιστες συμβολαιογραφικές αμοιβές. Η ακριβής αμοιβή που χρεώνεται μπορεί να εξαρτηθεί από διάφορους παράγοντες, όπως ο συγκεκριμένος συμβολαιογράφος που χειρίζεται τη συναλλαγή, η συμφωνηθείσα τιμή του ακινήτου και η συνολική πολυπλοκότητα της υπόθεσης, όπως ο αριθμός των σελίδων στο συμβόλαιο αγοράς. Για ακίνητα χαμηλότερης αξίας (έως 120.000 €), τα συμβολαιογραφικά έξοδα ενδέχεται να κυμαίνονται περίπου στο 1,2% έως 1,5% της τιμής αγοράς, ενώ για ακίνητα υψηλότερης αξίας (άνω των 120.000 €), το ποσοστό ενδέχεται να μειωθεί ελαφρώς σε περίπου 1% της τιμής πώλησης. Επομένως, οι αγοραστές θα πρέπει να προβλέψουν συμβολαιογραφικά έξοδα εντός αυτού του εύρους, λαμβάνοντας υπόψη ότι για τον υπολογισμό θα χρησιμοποιηθεί η υψηλότερη τιμή μεταξύ της τιμής πώλησης και της φορολογητέας αξίας και ότι το τελικό ποσό θα περιλαμβάνει τον ΦΠΑ 24%.  

• 3.3 Έξοδα Κτηματολογίου

Μετά την υπογραφή του συμβολαίου αγοράς (συμβολαίου) ενώπιον του συμβολαιογράφου, το τελευταίο βήμα για τη νόμιμη μεταβίβαση της κυριότητας ενός ακινήτου στην Ελλάδα είναι η καταχώριση αυτής της μεταβίβασης στο τοπικό Κτηματολόγιο (ή Κτηματολογικό Γραφείο). Αυτή η διαδικασία καταχώρισης καταγράφει επίσημα την αλλαγή της κυριότητας και παρέχει νομική επιβεβαίωση του τίτλου ιδιοκτησίας του αγοραστή επί του ακινήτου.  

Τα τέλη που σχετίζονται με την εγγραφή γης στην Ελλάδα υπολογίζονται συνήθως με βάση την εμπορική αξία του ακινήτου ή την τιμή αγοράς του. Αυτά τα τέλη εγγραφής κυμαίνονται γενικά από 0,2% έως 0,9% αυτής της αξίας. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ενδέχεται να προστεθεί και Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) με συντελεστή 24% σε αυτά τα τέλη. Το συγκεκριμένο ποσοστό μπορεί να ποικίλει ανάλογα με το αν το ακίνητο είναι καταχωρισμένο στο Κτηματολόγιο ή στο Κτηματολογικό Γραφείο, με την καταχώριση στο Κτηματολογικό Γραφείο να συνεπάγεται μερικές φορές ελαφρώς υψηλότερα τέλη. Επομένως, οι αγοραστές θα πρέπει να αναμένουν την καταβολή τελών κτηματολογίου ως απαραίτητο κόστος συναλλαγής, που συνήθως ανέρχεται σε λιγότερο από 1% της αξίας του ακινήτου, και θα πρέπει επίσης να είναι προετοιμασμένοι για την πιθανή προσθήκη ΦΠΑ σε αυτό το ποσό.  

• 3.4 Άλλα Πιθανά Έξοδα

Πέρα από τα κύρια έξοδα συναλλαγής, οι αγοραστές ακινήτων στην Ελλάδα ενδέχεται να αντιμετωπίσουν διάφορα άλλα πιθανά έξοδα πριν από την υπογραφή του συμβολαίου. Για τα νέα ακίνητα, ενδέχεται να ισχύει ένα τέλος χαρτοσήμου, το οποίο, όπως αναφέρεται σε ορισμένες πηγές, θα μπορούσε να είναι περίπου 3% της τιμής αγοράς. Εάν ο αγοραστής σκοπεύει να χρηματοδοτήσει την αγορά του ακινήτου μέσω ελληνικής τράπεζας, θα πρέπει επίσης να είναι προετοιμασμένος για επιπλέον τραπεζικά έξοδα που σχετίζονται με την αίτηση δανείου, την εκτίμηση του ακινήτου, την επεξεργασία του δανείου και την εκταμίευση των κεφαλαίων. Τα ποσά αυτών των τραπεζικών εξόδων μπορεί να ποικίλουν ανάλογα με τη συγκεκριμένη τράπεζα και το ύψος του δανείου.  

Η απόκτηση ελληνικού φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ) είναι προϋπόθεση για οποιαδήποτε οικονομική συναλλαγή στην Ελλάδα, συμπεριλαμβανομένης της αγοράς ακινήτου . Αν και αυτό συχνά διευκολύνεται από τον δικηγόρο του αγοραστή, ενδέχεται να υπάρχει ένα ξεχωριστό διοικητικό κόστος. Επιπλέον, εάν ο αγοραστής δεν μπορεί να παρευρεθεί προσωπικά στο συμβολαιογραφικό ραντεβού για την υπογραφή του συμβολαίου αγοράς, ενδέχεται να χρειαστεί να διορίσει έναν εκπρόσωπο για να ενεργήσει για λογαριασμό του, παρέχοντάς του πληρεξούσιο. Αυτό το νομικό έγγραφο συνήθως συνεπάγεται έξοδα, τα οποία ορισμένες πηγές υποδεικνύουν ότι μπορεί να κυμαίνονται από 1% έως 2% της αξίας του ακινήτου. Επομένως, οι αγοραστές θα πρέπει να λάβουν υπόψη αυτά τα πιθανά πρόσθετα έξοδα με βάση τις ατομικές τους περιστάσεις και τις ιδιαιτερότητες της συναλλαγής ακινήτου τους.  

4. Ετήσιοι Φόροι Ακινήτων για Ιδιοκτήτες

• 4.1 ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων)

Μόλις αγοραστεί ένα ακίνητο στην Ελλάδα, ο νέος ιδιοκτήτης καθίσταται υπόχρεος για την καταβολή ετήσιων φόρων ακινήτων. Ο κύριος ετήσιος φόρος ακινήτων στην Ελλάδα είναι ο ΕΝΦΙΑ, ο οποίος σημαίνει Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων . Αυτός ο φόρος θεσπίστηκε το 2014 και επιβάλλεται ετησίως σε όλα τα φυσικά και νομικά πρόσωπα που κατέχουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους .

Ο υπολογισμός του ΕΝΦΙΑ είναι πολύπλοκος. Αποτελείται από δύο κύρια μέρη: έναν βασικό ή κύριο φόρο και έναν συμπληρωματικό φόρο . Ο κύριος φόρος ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με βάση διάφορα χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως η τοποθεσία του, το μέγεθος σε τετραγωνικά μέτρα, η ηλικία κατασκευής, ο όροφος στον οποίο βρίσκεται και η χρήση του (π.χ. κατοικία ή εμπορικός χώρος) . Ο συντελεστής φόρου για τον κύριο ΕΝΦΙΑ κυμαίνεται συνήθως από περίπου 2,5 € έως 16,25 € ανά τετραγωνικό μέτρο ετησίως, με τον συγκεκριμένο συντελεστή να εξαρτάται από την τοποθεσία του ακινήτου και τη φορολογική του ζώνη, η οποία αντικατοπτρίζει την αντικειμενική (εκτιμώμενη) αξία της περιοχής . Τα ακίνητα που βρίσκονται σε προνομιακές αστικές τοποθεσίες ή σε δημοφιλή τουριστικά νησιά έχουν γενικά υψηλότερες αντικειμενικές αξίες και επομένως προσελκύουν υψηλότερους συντελεστές κύριου φόρου ΕΝΦΙΑ.

Εκτός από τον κύριο φόρο, επιβάλλεται συμπληρωματικός φόρος ΕΝΦΙΑ σε ακίνητα που υπερβαίνουν μια ορισμένη αξία. Για τους ιδιώτες ιδιοκτήτες ακινήτων, αυτός ο συμπληρωματικός φόρος εφαρμόζεται όταν η συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας τους υπερβαίνει είτε τις 200.000 € είτε τις 250.000 €, ανάλογα με την πηγή και τις πιθανές νομοθετικές ενημερώσεις . Ο συμπληρωματικός φόρος ΕΝΦΙΑ για τα φυσικά πρόσωπα υπολογίζεται με προοδευτική κλίμακα, με συντελεστές που κυμαίνονται από περίπου 0,1% έως 1,15% και εφαρμόζονται στο τμήμα της αξίας του ακινήτου που υπερβαίνει το καθορισμένο όριο . Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων υψηλότερης αξίας θα επιβαρυνθούν με μεγαλύτερη ετήσια φορολογική υποχρέωση. Αξίζει να σημειωθεί ότι ενδέχεται να υπάρχουν εκπτώσεις στον φόρο ΕΝΦΙΑ για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που καταβάλλουν ολόκληρο το ποσό εφάπαξ έως μια συγκεκριμένη προθεσμία ή που έχουν ασφαλίσει το ακίνητό τους έναντι φυσικών καταστροφών όπως σεισμοί, πυρκαγιές και πλημμύρες .

• 4.2 Δημοτικός Φόρος Ακινήτων (ΤΑΠ)

Παράλληλα με τον εθνικό φόρο ΕΝΦΙΑ, οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα υποχρεούνται επίσης να καταβάλλουν έναν τοπικό δημοτικό φόρο ακινήτων γνωστό ως ΤΑΠ, που σημαίνει Τέλος Ακίνητης Περιουσίας . Αυτός ο φόρος επιβάλλεται από τους τοπικούς δήμους για τη χρηματοδότηση βασικών κοινοτικών υπηρεσιών όπως η διαχείριση απορριμμάτων, ο οδοφωτισμός και η συντήρηση των τοπικών δρόμων .

Ο τυπικός συντελεστής για τον δημοτικό φόρο ακινήτων (ΤΑΠ) στην Ελλάδα κυμαίνεται από 0,025% έως 0,035% της εμπορικής αξίας του ακινήτου, η οποία βασίζεται στην αντικειμενική (εκτιμώμενη) αξία του . Αν και αυτό το ποσοστό είναι σχετικά μικρό σε σύγκριση με άλλα έξοδα που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία, εξακολουθεί να αντιπροσωπεύει μια επιπλέον ετήσια δαπάνη για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Η είσπραξη του φόρου ΤΑΠ διευκολύνεται συνήθως μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος, όπου περιλαμβάνεται ως ξεχωριστή χρέωση . Αυτός ο τρόπος είσπραξης διασφαλίζει ότι ο φόρος καταβάλλεται τακτικά και εύκολα για τους περισσότερους ιδιοκτήτες ακινήτων. Ενώ ο γενικός συντελεστής για τον ΤΑΠ εμπίπτει στο προαναφερθέν εύρος, ενδέχεται να υπάρχουν μικρές διαφορές στον ακριβή συντελεστή ανάλογα με τον συγκεκριμένο δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο .

5. Διακυμάνσεις Κόστους και Φόρων

• 5.1 Νέα vs. Μεταχειρισμένα Ακίνητα

Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, ένας πρωταρχικός παράγοντας που επηρεάζει το κόστος που σχετίζεται με την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα είναι το αν το ακίνητο είναι νεόδμητο ή μεταχειρισμένο. Η πιο σημαντική διαφορά έγκειται στον εφαρμοστέο φόρο κατά τη στιγμή της αγοράς. Τα νέα ακίνητα (γενικά αυτά με οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν μετά την 1η Ιανουαρίου 2006) υπόκεινται συνήθως σε Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) με συντελεστή 24% επί της τιμής αγοράς . Αντίθετα, τα μεταχειρισμένα ακίνητα υπόκεινται σε Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων, ο οποίος επιβάλλεται με συντελεστή 3,09% επί της εμπορικής ή φορολογητέας αξίας του ακινήτου, όποια είναι υψηλότερη . Αυτή η ουσιαστική διαφορά στον φορολογικό συντελεστή καθιστά την επιλογή μεταξύ ενός νέου και ενός μεταχειρισμένου ακινήτου μια κρίσιμη οικονομική παράμετρο για τους αγοραστές. Είναι επίσης σημαντικό να θυμόμαστε την προσωρινή "απαλλαγή ΦΠΑ" που έχει τεθεί σε ισχύ, η οποία, εάν χρησιμοποιηθεί από τον κατασκευαστή, θα μπορούσε να σημαίνει ότι οι αγοραστές νέων ακινήτων θα πληρώνουν μόνο τον φόρο μεταβίβασης 3,09%, μειώνοντας σημαντικά την αρχική φορολογική επιβάρυνση .  

Πέρα από τον κύριο φόρο αγοράς, άλλα έξοδα συναλλαγής, όπως τα συμβολαιογραφικά έξοδα και τα τέλη κτηματολογίου, ισχύουν γενικά τόσο για τα νέα όσο και για τα μεταχειρισμένα ακίνητα. Ωστόσο, η βασική αξία που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό αυτών των τελών (δηλαδή η τιμή πώλησης ή η φορολογητέα αξία) ενδέχεται να διαφέρει ελαφρώς ανάλογα με τις συγκεκριμένες περιστάσεις της συναλλαγής.

• 5.2 Τύπος και Τοποθεσία Ακινήτου

Ο ετήσιος φόρος ακινήτων, ΕΝΦΙΑ, λαμβάνει υπόψη την προβλεπόμενη χρήση του ακινήτου, όπως αν είναι κατοικία, εμπορικός χώρος ή οικόπεδο . Οι μέθοδοι υπολογισμού και ενδεχομένως οι ισχύοντες συντελεστές ή συντελεστές εντός του πλαισίου του ΕΝΦΙΑ μπορεί να διαφέρουν ανάλογα με αυτούς τους τύπους ακινήτων. Για παράδειγμα, υπάρχουν διαφορετικοί βασικοί φορολογικοί συντελεστές ανά τετραγωνικό μέτρο για κατοικίες και εμπορικούς χώρους σε σύγκριση με τα οικόπεδα .

Επιπλέον, η τοποθεσία του ακινήτου είναι καθοριστικός παράγοντας για τη φορολογική υποχρέωση του ΕΝΦΙΑ . Οι συντελεστές ΕΝΦΙΑ συνδέονται άμεσα με την τοποθεσία του ακινήτου και τη φορολογική του ζώνη, η οποία βασίζεται στην αντικειμενική (εκτιμώμενη) αξία των ακινήτων στην περιοχή . Τα ακίνητα που βρίσκονται σε ιδιαίτερα περιζήτητες αστικές περιοχές όπως η Αθήνα ή σε δημοφιλή νησιά γνωστά για τον τουρισμό θα έχουν πιθανότατα υψηλότερες αντικειμενικές αξίες, με αποτέλεσμα υψηλότερες φορολογικές αξιολογήσεις ΕΝΦΙΑ σε σύγκριση με ακίνητα σε πιο αγροτικές ή λιγότερο αναπτυγμένες περιοχές . Για παράδειγμα, από το 2025, οι τιμές των ακινήτων μπορεί να διαφέρουν σημαντικά, με την Αθήνα να έχει μέσο κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο περίπου 2.200 €, ενώ η Μύκονος μπορεί να δει τιμές έως και 4.000 € ανά τετραγωνικό μέτρο. Αυτή η διαφορά στις αξίες των ακινήτων επηρεάζει άμεσα τα έξοδα συναλλαγής που υπολογίζονται ως ποσοστό της τιμής αγοράς. Ομοίως, ενώ ο δημοτικός φόρος ακινήτων (ΤΑΠ) γενικά εμπίπτει σε ένα στενό εύρος 0,025% έως 0,035% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, ο ακριβής συντελεστής ενδέχεται να έχει μικρές διακυμάνσεις ανάλογα με τον συγκεκριμένο δήμο που επιβάλλει τον φόρο .  

6. Πιθανοί Πρόσθετοι Φόροι και Επιβαρύνσεις Μετά την Αγορά

Μετά την αγορά ενός ακινήτου στην Ελλάδα, οι ιδιοκτήτες ενδέχεται να αντιμετωπίσουν πρόσθετους φόρους και επιβαρύνσεις ανάλογα με τις συγκεκριμένες περιστάσεις τους. Εάν ο αγοραστής αποφασίσει να ενοικιάσει το ακίνητο, οποιοδήποτε εισόδημα προκύψει από αυτήν την ενοικίαση θα υπόκειται σε φόρο εισοδήματος στην Ελλάδα . Οι συντελεστές φόρου εισοδήματος από ενοίκια στην Ελλάδα ακολουθούν μια προοδευτική δομή, που κυμαίνεται από 15% έως 45% με βάση το συνολικό ποσό του ετήσιου εισοδήματος από ενοίκια . Επιπλέον, εάν το συνολικό ετήσιο εισόδημα ενός ατόμου υπερβαίνει ένα ορισμένο όριο, ενδέχεται να επιβληθεί και ειδική εισφορά αλληλεγγύης.  

Εάν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου αποφασίσει να το πουλήσει εντός πέντε ετών από την απόκτησή του, οποιοδήποτε κέρδος προκύψει από την πώληση ενδέχεται να υπόκειται σε φόρο υπεραξίας, ο οποίος επί του παρόντος έχει καθοριστεί σε 15% . Υπάρχει επίσης ένας Ειδικός Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (ΕΦΑΠ) που εφαρμόζεται ειδικά σε εταιρείες που κατέχουν ακίνητα στην Ελλάδα, ο οποίος επιβάλλεται με συντελεστή 15% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου . Αν και δεν είναι φόρος, είναι ζωτικής σημασίας για τους ιδιοκτήτες ακινήτων να προβλέψουν επίσης στον προϋπολογισμό τους τις συνεχιζόμενες δαπάνες που σχετίζονται με τη συντήρηση, τις επισκευές και την ασφάλιση του ακινήτου, προκειμένου να διασφαλιστεί η συντήρηση και η προστασία της επένδυσής τους .

7. Σύνοψη Κόστους και Συστάσεις

Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα συνεπάγεται μια σειρά από έξοδα που οι υποψήφιοι αγοραστές πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά και να προβλέψουν στον προϋπολογισμό τους. Αυτά τα έξοδα μπορούν να κατηγοριοποιηθούν ευρέως σε έξοδα προ αγοράς, έξοδα συναλλαγής που προκύπτουν κατά τη στιγμή της αγοράς και ετήσιους φόρους ακινήτων. Οι ακόλουθοι πίνακες παρέχουν μια σύνοψη των τυπικών εύρων για αυτά τα έξοδα:

Πίνακας 1: Εκτιμώμενο Κόστος Αγοράς Ακινήτου στην Ελλάδα (Προ Αγοράς και Αγοράς)

• Λάβετε λεπτομερείς και γραπτές προσφορές από δικηγόρους, μεσίτες ακινήτων και συμβολαιογράφους πριν προχωρήσετε στην αγορά, για να έχετε σαφή εικόνα των αμοιβών τους.  
• Προσλάβετε έναν εξειδικευμένο δικηγόρο για να διενεργήσει ενδελεχή νομικό έλεγχο του ακινήτου, προκειμένου να εντοπίσει και να μετριάσει τυχόν πιθανούς νομικούς κινδύνους .
• Εξετάστε το ενδεχόμενο να λάβετε μια ανεξάρτητη εκτίμηση ακινήτου από έναν πιστοποιημένο εκτιμητή για να διασφαλίσετε ότι η τιμή αγοράς ευθυγραμμίζεται με την αγοραία αξία και για να εντοπίσετε τυχόν πιθανά δομικά ή κατασκευαστικά προβλήματα .
• Διευκρινίστε εκ των προτέρων εάν το ακίνητο που εξετάζεται χαρακτηρίζεται ως νέο ή μεταχειρισμένο, καθώς αυτό θα επηρεάσει σημαντικά τον εφαρμοστέο φόρο (ΦΠΑ ή Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων) .
• Λάβετε υπόψη όλα τα πιθανά έξοδα, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων προ αγοράς, των εξόδων συναλλαγής κατά τη στιγμή της αγοράς και των συνεχιζόμενων ετήσιων φόρων ακινήτων, κατά τη δημιουργία ενός ολοκληρωμένου προϋπολογισμού για την απόκτηση του ακινήτου.  
• Ζητήστε συμβουλές από τοπικούς φορολογικούς συμβούλους ή χρηματοοικονομικούς συμβούλους για εξατομικευμένη καθοδήγηση με βάση τη συγκεκριμένη οικονομική σας κατάσταση και τις λεπτομέρειες του ακινήτου που σας ενδιαφέρει, καθώς οι φορολογικοί νόμοι και κανονισμοί μπορεί να είναι πολύπλοκοι και να υπόκεινται σε αλλαγές .
• Επιδείξτε προσοχή και συνεργαστείτε με αξιόπιστους και πιστοποιημένους επαγγελματίες σε όλη τη διαδικασία αγοράς ακινήτου για να αποφύγετε πιθανά κρυφά κόστη ή δόλιες δραστηριότητες .

Με την επιμελή εξέταση όλων αυτών των πτυχών, οι υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων μπορούν να πλοηγηθούν στην ελληνική αγορά ακινήτων με μεγαλύτερη αυτοπεποίθηση και να αποφύγουν απρόβλεπτες οικονομικές επιβαρύνσεις.